Taşınmazların en etkin ve verimli kullanım analizi taşınmaz değerlemenin o günkü adil piyasa değerinin tespit edilmesinde dikkate alınan temel ve en önemli etmenlerden birisidir. En etkin ve verimli kullanım; bir taşınmazın yasal izne tabi, fiziken mümkün, finansal açıdan gerçekleştirilebilir, makul biçimde olası ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım tespiti olarak tanımlanır.

Bir taşınmazın kullanımının gerçekçi ve faydalı olabilmesi için yasal olarak izin verilebilir, fiziken yapılması mümkün, finansal olarak yapılabilir ve maksimum düzeyde verimli olması gerekmektedir. Taşınmaz daima mevcut veya bölgesel değişimler sonucunda muhtemel kullanım türü dikkate alınarak en etkin ve en verimli kullanımı ile değerlendirilmektedir. Bu sayede taşınmazın potansiyel kullanım değeri en etkin ve verimli kullanım analizi uzun vadeli olarak düşünülmeyip kabul edilebilir düzeyde yakın gelecek için öngörülebilir. Uzun vadeli projeksiyonların bölgesel ve küresel değişimler, bölgesel üst ve alt yapı değişiklikleri, yatırımcı portföyü değişimi, ön görülemeyen mücbir sebepler vb. pek çok öngörülemeyen sebeplerin bir veya birkaçının birlikte veya vade süresinde art arda gerçekleşmesi ile bozulması yüksek ihtimallidir. Bu neden ile uzun vadeli projeksiyonlar en etkin ve en verimli kullanım analizinin dışında tutulmaktadır.

Taşınmaz değerlemesinde en verimli ve en iyi kullanım değeri analizinde mevcut kullanım türü en iyi kullanım olabileceği gibi, bölgesel veya küresel değişimler, arz talep dengesi, sonradan oluşan bölgesel ihtiyaçlar, yatırımcı yaklaşımı veya portföyündeki değişim ile mevcut kullanımdan daha etkin kullanım tarzı da olabileceği göz önünde bulundurulur. Örnek olarak konut olarak kullanılan bir mülkün konumlu olduğu bölgede yapılan ticari yatırımlar veya konumlu olduğu aksın ticari potansiyelinin artması sonucunda ofis kullanımlarının yoğunlaşması ile yasal izin olması durumunda ofis olarak pazarlanması daha etkin ve verimli kullanım türü olabilecektir. Bu durum bağımsız bölüm bazında olabileceği gibi yapının tamamının yeniden yapılarak ofis/plaza kullanımlı olarak tasarlanması ile de gerçekleştirilebilir. Bölgesel olarak açığa çıkan ihtiyaçlar ile öncesinde mesken kullanımlarının yoğun olduğu bölgede ofis/plaza, rezidans, özel eğitim tesisi, turizm tesisi, alışveriş merkezi gibi kullanımlar öngörülebilir. Ayrıca sürekli büyüyen şehirlerde planlandığı tarihte şehir dışı sayılabilecek lokasyonların şehrin içinde kalması veya şehrin genişleme alanında kalması ile sanayi alanı, depolama alanı, tarla veya stratejik önemi azalmış askeri alanların konut alanı, vb. farklı bir kullanım türü ile kullanılmasının daha etkin ve verimli olabileceği belirlenebilir. Tarla / arsa gibi yapısız mülklerin bölgedeki ihtiyaç ve yatırım yönünün tespiti, pazarın arz talep dengesi ve doygunluğa ulaşım noktası irdelenerek ve iyi ve verimli proje geliştirmesi uygulanabilir.

Genel olarak yapılacak analiz ile belirlenmesi amaçlanan; taşınmaza yapılmış/yapılacak yatırımın en karlı kullanımının belirlenmesi, oluşabilecek değişikler ile kullanım türünü, niteliğini, tarzınının değişmesi ile potansiyel kullanım değerinin ve buna bağlı adil piyasa değerinin hesaplanmasıdır.

Değerleme yaptırın, İçiniz rahat etsin.

Değerleme raporu ile satın almayı ve/veya teminat altına almayı düşündüğünüz gayrimenkulün üzerinde taşınmazın tasarrufunu kısıtlayacak ipotek, haciz şerh vb. takyidatların olup olmadığını öğrenerek yatırım kararınızı gözden geçirebilirsiniz. Taşınmaz üzerinde taşınmazın satışına veya teminat altına alınmasına engel bir durum olması durumunda söz konusu taşınmaz için zaman ve maddi kayıp yaşamadan kararınızı değiştirebilirsiniz.

Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün adil piyasa değeri ile taşınmaza yakın konumda yer alan benzer özellikteki taşınmazların satış değerleri hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz. Böylelikle taşınmazın piyasa değeri hakkında daha fazla bilgi edinmiş olabilir, değerinin çok üzerinde bir bedel ödemekten ve/veya piyasa değerinin altında olan bir fırsatı kaçırmaktan kurtulabilirsiniz.

Satın almayı ve/veya teminat altına almayı düşündüğünüz gayrimenkulün size gösterilen taşınmaz olup olmadığını, projesiyle uyumlu inşaa edilip edilmediğini öğrenebilirsiniz. Değerleme raporu ile birlikte başka bir kişi adına kayıtlı daire alma ihtimalinizi ortadan kaldırabilir ayrıca size yerinde gösterilen örneğin 3+1 dairenin projesinde de aynı ebatlarda olup olmadığı ve proje dışında bina ortak kullanım alanından taşınmaza eklenen ileride dava konusu olabilecek hukuki durumları da önlemiş olursunuz.

Günümüzde site yapılanmaları içerisinde yer alan sosyal donatı alanları önem arzetmektedir. Site içerisindeki kapalı otopark alanları, spor salonları, yüzme havuzları vb. sosyal donatı alanları üretici firmalar tarafından site içerisindeki gayrimenkullerin alanlarına eklenerek pazarlanmaktadır. Söz konusu alanlar site içerisindeki tüm paydaşların ortak kullanım alanlarıdır. Değerleme raporu ile satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün ortak alanlar haricindeki gerçek kullanım alanı hakkında bilgi sahibi olup yatırım kararınızı kolaylaştırabilir. Örneğin site içerisinde konumlu taşınmazın ortak kullanım alanın site kullanımında başka bir parsel üzerinde yer alması ve bu durumun tapu kaydında bulunması yatırımınız için bir risk teşkil etmeyeceği gibi başka bir parselde yer alan tapu kaydında belirtilmediği durumlarda söz konusu parselin ilerideki dönemlerde satılıp size bir maddi kayba yol açabilir.

atın almayı ve/veya teminat altına almayı düşündüğünüz gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyesinde yapılacak inceleme ile taşınmaz üzerinde herhangi bir para cezası ve/veya yıkım kararı olup olmadığını öğrenebilir, riskleri ve doğabilecek maddi kayıpları önlemiş olursunuz.